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LA VENTA DE TERRENOS A LOS EXTRANJEROS

por Barbara Schaffer

Un amigo mío fue a ver un hermoso terreno a la venta en la costa no muy lejos de Puerto Escondido.  Mi amigo estaba interesado hasta que conoció a los vecinos. O más bien, los vecinos lo conocieron a él. Los vecinos eran comuneros y la parcela pertenecía a su comunidad.  No era una colonia de jipis perdidos ni un complejo religioso, sino miembros de una comunidad indígena que tiene la última palabra en cuanto a quién puede vivir en sus tierras.  Mi amigo estaba desconcertado; todo parecía muy complicado, y decidió no comprar.

Mucha de la tierra en el estado de Oaxaca es comunal, pero no todas las comunidades participan tan activamente en el control de sus tierras.  Si quieres comprar tierra cerca de la Punta de Zicatela, por ejemplo, solamente necesitas la aprobación de los Bienes Comunales en Santa María Colotepec. Si eres extranjero, aplican reglas diferentes. Por ejemplo, si compras tierra privada (no comunal), necesitas la aprobación de la Secretaria de Relaciones Exteriores en la Ciudad de México.


Comisariado de Bienes Comunales de Sta. Ma. Colotepec 2009

Los extranjeros no pueden poseer tierras a menos de 50 km de distancia de la costa; así lo estipula la Constitución Mexicana.  Sin embargo, a los extranjeros se les permiten administrar inmuebles y tener todos los derechos y obligaciones de un propietario de un bien inmueble (el derecho de vender, construir, vivir, pagar impuestos) siempre y cuando el extranjero haya establecido un fideicomiso con un banco mexicano. El fideicomiso es válido por 50 años y es renovable. En caso de muerte el inmueble pasa al heredero designado.

El problema para los extranjeros que deseen poseer terrenos en Puerto es que sólo pueden obtener fideicomiso para lotes que tienen escritura, y las tierras comunales, por definición, no tienen escrituras. La propiedad de tierra comunal está establecida por un “Acta de Posesión” que se registra en los Bienes Comunales del  municipio.  Como un extranjero no puede adquirir terrenos en la costa, excepto por medio de un fideicomiso, un Acta de Posesión no tiene validez si está a nombre del extranjero.

Las leyes diseñadas para proteger a las comunidades indígenas del de sus tierras por parte de las grandes haciendas, como ocurrió antes de la Revolución Mexicana, no fueron hechas para ajustarse a las necesidades de los extranjeros que quieren vivir o invertir en la costa oaxaqueña.

Una solución a este problema es la expropiación por parte del gobierno federal, como ocurrió en Huatulco y en Bacocho, Rinconada, y Carrizalillo. Una vez expropiada, la tierra fue fraccionada y vendida como lotes privados. La expropiación es una medida drástica y poco popular.

De otro modo, la situación es un caso clásico de fuerzas de mercado oponiéndose a leyes diseñadas para proteger a las comunidades del mercado. Entran los abogados y los políticos, y por un precio, se puede encontrar una solución, aunque a veces puede ser de dudosa legalidad.

Otra opción, que no es barata, es iniciar una corporación mexicana. Las corporaciones mexicanas pueden ser operadas al 100% con capital extranjero, pero deben tener un propósito lucrativo; en el caso de bienes raíces, ingresos por rentas.

Técnicamente, no puedes usar tu estatus corporativo para comprar una casa y usarla como tu residencia, a menos que también pongas en renta parte del edificio o lo uses para otro negocio. Sin embargo, formar una corporación es considerado una solución mucho más segura que la otra opción, ilegal, de comprar tierra por medio de un presta nombre. En este caso, la tierra está registrada a nombre de un mexicano, que le renta el inmueble al extranjero. El intermediario puede transferirle algunos derechos al otorgarle poder. Esta opción no es apta para los tímidos.

Sol de la Costa mayo/junio 2009


 

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